每年春节后，大量商铺面临租约到期、客流下滑、租金难收的困境。尤其在2025年初，随着消费习惯迁移与线下商业复苏不均，不少商业地产主发现：往年抢手的临街铺面，如今竟连续数周无人问津。面对空置率攀升、现金流紧张的局面，传统的招租方式已难以奏效。📌 如何在节后租赁淡季快速匹配高履约能力的租户？如何避免‘签了合同却收不到租金’的尴尬？本文结合真实运营案例，拆解一套可落地的租赁管理闭环策略，帮助资产方从被动等待转向主动控盘。
📌 节后租赁困局：为何好地段也难逃空置魔咒？
2025年春节刚过，杭州湖滨商圈某商业管理公司反馈：其旗下12间商铺中，有4间在2月中旬前未能续租或转租，空置率达33%，创下近三年新高。更令人担忧的是，部分原定入驻的餐饮品牌临时撤单，导致原本规划的‘轻食+咖啡’主题楼层出现断层。
这并非孤例。据中国房地产协会发布的《2025Q1商业地产租赁趋势报告》显示，全国重点城市核心商圈平均空置率已达19.7%，较去年同期上升4.2个百分点。其中，中小型商户退租率高达61%，成为空置主因。
三大结构性矛盾正在爆发
- 供需错配：业主仍按疫情前标准定价，而商户更看重坪效与灵活性。
- 信任断裂：过去两年频繁出现拖欠租金、擅自转租等问题，导致双方博弈加剧。
- 响应滞后：传统纸质合同+人工跟进模式，无法应对市场快速变化。
一位从业15年的资产管理经理坦言：“现在不是谁出价高就租给谁的时代了，我们要的是稳定回款+低维护成本+合规经营的租客。”
💡 破局第一步：用“租客画像”替代“坐等咨询”
过去，招商团队依赖中介带看、朋友圈发布信息、园区公告栏张贴广告等方式获客。这种方式本质上是“广撒网”，效率低且难以筛选优质客户。而在数字化租赁管理中，关键转变在于——从被动接收申请，转向主动构建目标租客画像。
什么是有效的租客画像？
它不是简单的“行业+预算”标签组合，而是包含以下五个维度的动态模型：
| 维度 | 说明 | 数据来源 |
|---|---|---|
| 经营稳定性 | 是否有连续纳税记录、社保缴纳人数 | 企业征信平台、公开工商信息 |
| 现金流健康度 | 注册资本与实缴比例、有无被执行记录 | 天眼查/企查查API集成 |
| 业态适配性 | 是否符合楼层功能定位（如禁油烟餐饮） | 物业规则库自动比对 |
| 履约历史 | 过往租赁有无违约、投诉记录 | 内部数据库或第三方信用平台 |
| 增长潜力 | 线上点评评分、门店复购率预估 | 接入美团/大众点评数据接口 |
例如，在上海徐家汇某写字楼底层商铺招商时，运营团队通过系统设定：优先推荐月流水超25万、无司法纠纷、员工数≥8人的小型连锁品牌。最终成功引入一家社区烘焙店，首月即实现日均营业额1.2万元，远超预期。
如何低成本获取这些数据？
完全自建数据系统成本过高，但可通过低代码平台快速整合外部资源。以搭贝低代码平台为例，其内置的API连接器支持一键对接工商、税务、信用中国等公共数据库，并可通过可视化表单收集意向租户的基础信息。
操作流程如下：
- 在平台上搭建“商户入驻申请”页面，字段包括营业执照、法人身份证、近半年流水截图等；
- 设置自动化规则：当提交资料后，自动调用第三方接口验证企业真实性；
- 生成初步评分卡，标记为“高潜力”“待观察”“排除”三类；
- 推送结果至招商负责人手机端，实现48小时内首次反馈。
这套机制使广州天河某园区的平均招租周期从47天缩短至19天，且首年租金收缴率达到98.6%。
✅ 第二步：建立“动态合约+智能预警”风控体系
即使选对了租客，也不能放松后续管理。现实中，很多问题出现在合同执行阶段：比如租户私自改装电路、未按时缴纳物业费、甚至将场地用于非法活动。
传统的纸质合同一旦签署，几乎处于“静默状态”，直到纠纷发生才被翻出来。而现代租赁管理需要的是一个会说话的合同——能自动提醒、能触发动作、能关联设备。
让合同条款变成可执行指令
通过低代码平台，可将合同中的关键节点转化为系统任务。例如：
- “租金每月5日前支付” → 设置每月1日发送缴费提醒，6日未付则触发二级通知（抄送财务主管）；
- “禁止转租” → 若系统检测到水电用量异常激增或新增门禁卡超过限额，则弹出预警提示；
- “装修需报备” → 租户在线提交施工方案，自动流转至工程部审批，完成后归档备案。
某成都文创园采用该模式后，一年内因违规装修引发的安全事故下降73%，物业沟通工单减少55%。
真实案例：一次差点发生的火灾是如何被拦下的？
2025年1月，园区内一家茶饮店计划增设明火厨房。租户未走正式报批流程，仅口头告知物业助理。但由于系统中“用电负荷变更”属于强制审批项，当施工队接入大功率灶具时，智能电表上传数据异常，平台立即向安全主管发送告警短信，并冻结该户增容权限。
经核查发现，原设计未配备防火隔断和排烟系统，存在严重隐患。最终责令整改，避免了一次潜在事故。这件事也让管理层意识到：真正的风险管理，不在事后追责，而在事前拦截。
📝 第三步：打造“租户成长档案”，提升长期价值
很多人认为租赁关系是“一锤子买卖”，其实优质租户是可以培育的。那些能够持续成长、带动周边人气的商户，才是资产增值的核心驱动力。
因此，先进的租赁管理系统不仅要管“合同”，更要管“关系”。关键做法是建立租户成长档案，记录其经营表现、互动频率、服务需求等非结构化数据。
成长档案包含哪些内容？
- 基础信息：签约时间、租期、面积、租金水平
- 履约行为：缴费准时率、报修响应速度、违规次数
- 经营指标：月均用电量、网络流量峰值、访客扫码数（来自门禁系统）
- 互动记录：参与园区活动次数、提出建议数量、满意度评分
- 发展潜力：是否计划扩店、有无融资动作、社交媒体曝光量
基于这些数据，系统可定期生成“租户健康度评分”，并推荐差异化服务策略：
| 评分区间 | 特征描述 | 推荐动作 |
|---|---|---|
| 85-100分 | 缴费准时、积极参与运营、无投诉 | 提供续约优惠、优先推荐新铺位 |
| 70-84分 | 基本履约，偶有延迟 | 发送关怀提醒，了解实际困难 |
| 60-69分 | 多次逾期、有过违规 | 启动预警机制，安排面谈 |
| <60分 | 长期欠费、拒绝沟通 | 准备法律程序，启动退租流程 |
南京百家湖某联合办公空间实施该体系后，高价值租户留存率提升了41%，同时提前识别出3家濒临倒闭的企业，及时启动招商预案，最大限度减少了空置损失。
总结：从“收租者”到“生态运营者”的跃迁
面对2025年复杂多变的租赁环境，单纯依靠经验或人脉已不足以维持竞争力。未来的赢家，将是那些能将数据洞察、流程自动化与人性化服务深度融合的资产管理者。
通过构建租客画像实现精准匹配，借助智能合约降低履约风险，再以成长档案驱动长期共生，这套三位一体的租赁管理方法论，正在被越来越多领先机构验证。
技术不是目的，但它是实现精细化运营的必要工具。正如一位资深地产运营总监所说：“我们不再只是出租空间，而是在筛选和培育能让这个空间变得更值钱的人。”
